O imposto no aluguel por temporada acaba de ganhar contorno: o Decreto 12.955/2026, que regulamenta a CBS, enquadra a locação de imóvel residencial por até 90 dias como serviço de hotelaria. Na prática, o short stay perde o redutor de 70% da locação residencial comum e passa a pagar pelo redutor de 40% da hotelaria, uma carga que tende a ficar perto do dobro. A cobrança, porém, só alcança quem já é contribuinte do novo imposto.
O que o Decreto 12.955/2026 muda para o aluguel por temporada
Publicado no Diário Oficial da União em 30 de abril de 2026, o Decreto nº 12.955/2026 regulamenta a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), a parte federal do IVA dual criado pela reforma tributária do consumo. A origem está na Emenda Constitucional 132/2023, regulamentada pela Lei Complementar 214/2025, e o decreto é o texto que detalha como a CBS incide sobre cada operação, inclusive a locação de imóveis.
O ponto que mexe com a locação por temporada está no artigo 410: a locação, a cessão onerosa ou o arrendamento de imóvel residencial por período não superior a 90 dias consecutivos passa a ser tributada como serviço de hotelaria. E o artigo 405 fixa para a hotelaria um redutor de 40% sobre a alíquota da CBS. Juntando os dois, o short stay sai do guarda-chuva da locação residencial, que tem redutor de 70%, e entra no da hospedagem, com redutor de 40%. Em resumo: contrato de até 90 dias é tratado como hotel; acima disso, como aluguel residencial.
Curta temporada vira hotelaria: o que separa os dois regimes
A lógica do enquadramento é de equivalência econômica. Quem aluga por poucos dias, com alta rotatividade e serviços associados, opera mais perto de um hotel do que de uma moradia de longo prazo, modelo que plataformas de locação por temporada como o Airbnb popularizaram no país. Ao colar o short stay na hotelaria, a reforma submete os dois à mesma carga e às mesmas obrigações acessórias, como a emissão de documento fiscal, atendendo a uma demanda antiga do setor hoteleiro por isonomia.
A diferença prática entre os regimes se resume a três pontos:
| Atributo | Locação residencial | Curta temporada |
|---|---|---|
| Classificação na CBS | Locação de imóvel | Serviço de hotelaria |
| Redutor da alíquota | 70% | 40% |
| Alíquota efetiva estimada | ~8,4% | ~16,8% |
O aluguel residencial de longo prazo segue a própria rotina, com o redutor de 70% e a correção anual por índices como o reajuste de aluguel pelo IGP-M, enquanto a curta temporada migra para o regime de hotelaria. O desenho completo da locação de longo prazo, com as faixas de isenção e o calendário da transição, está no guia da reforma tributária do imóvel; aqui o foco é o que o corte de 70% para 40% representa para quem vive de aluguel de curta duração.
Quanto pesa: a alíquota efetiva do short stay
O tamanho real do imposto depende da alíquota de referência do IVA dual, ainda não fechada e hoje estimada em torno de 28%. Sobre essa base, o redutor de 40% leva o aluguel por temporada a uma alíquota efetiva estimada em cerca de 16,8%, contra os cerca de 8,4% da locação residencial e os cerca de 28% pagos pelo resto da economia. É a tradução numérica do salto: o short stay tende a pagar praticamente o dobro do aluguel residencial de longo prazo.
Vale a ressalva: são estimativas. Se a alíquota de referência fechar acima de 28%, todas as efetivas sobem na mesma proporção. E o IBS/CBS não substitui o Imposto de Renda. O tributo sobre o consumo se soma ao IR que já incide sobre o rendimento do aluguel, de modo que a conta total do locador contribuinte é maior do que a alíquota efetiva isolada sugere.
Quem realmente paga: o limite do pequeno locador
Antes de concluir que todo anfitrião vai pagar mais, é preciso olhar quem a regra alcança. A cobrança do IBS/CBS recai sobre o locador que é contribuinte, e a pessoa física só vira contribuinte quando cruza, ao mesmo tempo, dois limites: ter mais de três imóveis locados e receita anual de aluguel acima de R$ 240 mil, valor corrigido pela inflação (IPCA). Quem fica abaixo de qualquer um dos dois, o caso da grande maioria dos anfitriões, não se torna contribuinte e segue como hoje, sujeito apenas ao Imposto de Renda sobre a receita.
A Lei Complementar 227/2025 ajustou esses parâmetros depois da regra original, no sentido de aliviar o enquadramento do pequeno locador. Ou seja, o novo imposto sobre o short stay mira quem explora a curta temporada em escala, como atividade econômica, não o proprietário que aluga um imóvel nas férias.
2026 ainda é ano-teste
Mesmo para quem já é contribuinte, o peso não chega de imediato. Em 2026, IBS e CBS são cobrados a uma alíquota simbólica (0,9% de CBS e 0,1% de IBS), compensável, com custo efetivo próximo de zero, apenas para calibrar o sistema de arrecadação. A CBS passa a ser cobrada de forma plena em 2027, no lugar de PIS e Cofins, e a transição completa do modelo se estende até 2033, quando os tributos antigos deixam de existir. Os redutores de 40% e 70%, portanto, só começam a pesar de fato a partir de 2027.
Perguntas frequentes
O aluguel por temporada vai pagar mais imposto que o aluguel comum?
Para quem é contribuinte, tende a sim. Com o redutor de 40% da hotelaria, a alíquota efetiva estimada do short stay fica em torno de 16,8%, perto do dobro dos cerca de 8,4% da locação residencial de longo prazo. A diferença vem do enquadramento: até 90 dias, o contrato é tratado como hospedagem.
Quem aluga um imóvel por temporada vai virar contribuinte do novo imposto?
Só quem ultrapassa, ao mesmo tempo, mais de três imóveis locados e receita anual de aluguel acima de R$ 240 mil. O anfitrião com um ou dois imóveis, dentro desse limite, não se torna contribuinte e continua pagando apenas o Imposto de Renda sobre a receita.
O que é o limite de 90 dias do Decreto 12.955/2026?
É a fronteira entre os dois regimes. Pelo artigo 410, a locação de imóvel residencial por período não superior a 90 dias consecutivos é tributada como serviço de hotelaria, com redutor de 40%. Contratos mais longos seguem como locação residencial, com redutor de 70%.
Quando o imposto sobre o short stay começa a pesar?
2026 é ano-teste, com alíquota simbólica e custo próximo de zero. A CBS plena começa em 2027 e a transição se completa em 2033.
Para quem vive da curta temporada, a leitura é de atenção, não de pânico. O enquadramento como hotelaria encarece o aluguel por temporada na comparação com o residencial de longo prazo, mas a conta só vale para o locador contribuinte, e o peso real ainda depende de uma alíquota de referência que não está fechada. O que observar daqui para frente é a definição dessa alíquota, a regulamentação que ainda falta e, no plano individual, o ponto em que a operação cruza o limite que transforma o anfitrião em contribuinte. É aí que o imposto sobre o short stay deixa de ser regra no papel e passa a pesar no caixa.
