A reforma tributária chega ao mercado imobiliário com regras feitas sob medida para o imóvel. A Lei Complementar nº 214/2025 institui o IVA dual, formado pelo IBS (estadual e municipal) e pela CBS (federal), e cria um regime específico para o setor: a locação residencial entra com redutor de 70% sobre a alíquota e a venda, com redutor de 50%. Em 2026 vale a fase de teste, sem peso real no bolso, mas o desenho que vai reger aluguel e venda pela próxima década já está escrito na lei.
O que a reforma tributária muda para o imóvel
A reforma unifica cinco tributos sobre o consumo em dois. No lugar de PIS, Cofins e IPI (federais) entra a CBS; no lugar de ICMS (estadual) e ISS (municipal) entra o IBS. Juntos formam o chamado IVA dual, um imposto sobre valor agregado cobrado por fora e não cumulativo, em que cada elo da cadeia desconta o que já foi pago no anterior. O ITBI, imposto municipal que incide sobre a transmissão do imóvel, não faz parte dessa troca e continua existindo na compra e venda.
A origem está na Emenda Constitucional nº 132/2023, regulamentada pela Lei Complementar nº 214/2025. Para o imóvel, a lei previu um regime específico de bens imóveis (nos artigos 251 a 271 da Lei Complementar nº 214/2025), com alíquotas reduzidas em relação à alíquota cheia da economia. A lógica por trás disso é simples de enunciar: moradia não é consumo comum, então não deveria ser tributada como uma compra qualquer. Os dois pilares desse regime são os redutores aplicados à locação e à venda, e é deles que sai quase tudo o que importa para o proprietário.
Aluguel residencial: redutor de 70% e quem fica de fora
Na locação residencial, a alíquota do IBS/CBS tem redução de 70%. Na prática, o locador que é contribuinte paga 30% da alíquota cheia. Considerando a alíquota de referência estimada em torno de 28%, ainda não fechada em definitivo, isso leva a uma alíquota efetiva estimada em cerca de 8,4% sobre o valor do aluguel.
Nem todo proprietário entra nessa conta. A lei deixa de fora o locador pessoa física com poucos imóveis e receita modesta de aluguel: a cobrança só alcança quem ultrapassa, ao mesmo tempo, um limite de receita anual (da ordem de R$ 240 mil) e mais de três imóveis locados. Quem aluga um ou dois imóveis, o caso da grande maioria dos proprietários, não vira contribuinte e segue com a rotina inalterada. Esse desenho convive com a correção anual do contrato, hoje feita em boa parte dos casos pelo reajuste de aluguel pelo IGP-M, que continua valendo por conta própria, independentemente do novo imposto.
Venda e incorporação: redutor de 50%
Na venda e na incorporação de imóvel, o redutor é de 50% sobre a alíquota. Com a mesma referência estimada de 28%, a alíquota efetiva fica em torno de 14% sobre as operações tributadas, caso da venda feita por incorporadoras e por quem atua no setor como atividade econômica. A venda eventual entre pessoas físicas, fora de atividade empresarial, segue lógica distinta e não se confunde com o regime do contribuinte: vender a própria casa, uma vez, não transforma o vendedor em contribuinte do IBS/CBS.
O resultado é um imóvel residencial tributado bem abaixo do resto da economia, justamente o efeito que o regime específico quis produzir.
2026 é só o ano-teste: o calendário da transição
Apesar de a lei já estar em vigor, 2026 funciona como ano-teste. Neste ano, IBS e CBS são cobrados a uma alíquota simbólica de 1% (0,9% de CBS e 0,1% de IBS), e o valor pode ser compensado, de modo que o custo efetivo para o setor fica próximo de zero. O objetivo é calibrar sistemas de arrecadação e a operação do Comitê Gestor do IBS antes da cobrança real começar.
A virada acontece em etapas, e entender essa cronologia é o que separa o susto da leitura correta. A partir de 2027 a CBS passa a ser cobrada de forma plena, no lugar de PIS e Cofins. O IBS entra em transição gradual entre 2029 e 2032, substituindo aos poucos ICMS e ISS, até o sistema novo valer integralmente em 2033, quando os tributos antigos deixam de existir. Ou seja, os redutores de 70% e 50% só começam a pesar de fato a partir de 2027, e de forma escalonada.
| Ano | O que acontece | Peso no bolso |
|---|---|---|
| 2026 | Ano-teste: IBS/CBS a 1% (0,9% CBS + 0,1% IBS), compensável | Próximo de zero |
| 2027 | CBS plena assume o lugar de PIS e Cofins | Começa a contar |
| 2029 a 2032 | IBS entra de forma gradual no lugar de ICMS e ISS | Sobe ano a ano |
| 2033 | Sistema novo integral; tributos antigos extintos | Cheio, já com os redutores |
Como funciona na prática: repasse e créditos
A parte que costuma confundir é o “cobrado por fora” somado ao “não cumulativo”. Por fora significa que o imposto aparece destacado sobre o valor da operação, e não diluído dentro do preço como acontecia com parte dos tributos antigos. Não cumulativo significa que quem é contribuinte credita o imposto pago nas etapas anteriores e abate do que tem a recolher.
Na incorporação, isso tem efeito concreto: a construtora que compra material e contrata serviços com IBS/CBS embutido credita esses valores e desconta do imposto da venda, o que evita o efeito cascata que encarecia a cadeia no modelo antigo. Na locação, o locador pessoa jurídica que reforma o imóvel para alugar tende a creditar o imposto dessa reforma. É por isso que a alíquota efetiva não conta a história sozinha: o custo real depende de quanto cada elo consegue recuperar em crédito.
Para quem vive de aluguel, o ponto central é o repasse. Parte do imposto tende a ser embutida no valor pago pelo inquilino, e parte é absorvida via créditos por quem explora a locação como atividade. Quanto disso chega à prestação final do aluguel vai depender da concorrência em cada praça e do poder de repasse de cada proprietário, não de uma regra única válida para o país inteiro.
O que proprietários e investidores devem observar
Para o investidor, a leitura é de previsibilidade com cautela. O redutor de 70% na locação preserva boa parte da rentabilidade do imóvel de renda, e a posição relativa do aluguel melhora num cenário em que a renda fixa perde força com o ciclo de queda da Selic conduzido pelo Copom. Um imóvel residencial alugado por um pequeno proprietário continua, na prática, fora da cobrança, o que mantém intacto o atrativo desse tipo de investimento para a maior parte das pessoas físicas.
Há, porém, riscos a monitorar de perto. A alíquota de referência ainda não está fechada, e um percentual acima dos 28% hoje estimados elevaria todas as alíquotas efetivas na mesma proporção. Quem passa a ser contribuinte assume um custo novo de conformidade, com obrigações de apuração e recolhimento que antes não existiam. E parte dos parâmetros do regime ainda depende de regulamentação, o que mantém uma margem de incerteza sobre o desenho final. Na ponta da compra, o imposto sobre a venda se soma ao custo de aquisição, que já inclui o ITBI e os juros do financiamento imobiliário em 2026.
Perguntas frequentes
A reforma tributária aumenta o aluguel?
Não automaticamente. O imposto sobre a locação só passa a ser cobrado de fato a partir de 2027 e, mesmo assim, com redutor de 70%. O quanto disso chega ao inquilino depende do repasse, que varia conforme o mercado local e a concorrência entre imóveis disponíveis.
Quem aluga um imóvel vai pagar o novo imposto?
O tributo recai sobre o locador contribuinte, não sobre o inquilino diretamente. O pequeno proprietário pessoa física, com poucos imóveis e receita de aluguel dentro do limite, fica de fora da cobrança e não se torna contribuinte.
A reforma já vale em 2026?
Sim, mas 2026 é o ano-teste, com alíquota de 1% compensável e custo efetivo próximo de zero. A cobrança cheia começa a partir de 2027 e se completa em 2033.
Quem vende a própria casa vai pagar o novo imposto?
A venda eventual entre pessoas físicas, fora de atividade empresarial, não entra no regime do contribuinte. O redutor de 50% mira a venda e a incorporação feitas por quem atua no setor como atividade econômica, caso das construtoras e incorporadoras.
O ITBI acaba com a reforma tributária?
Não. O ITBI é um imposto municipal sobre a transmissão do imóvel e fica de fora da unificação. Ele continua incidindo na compra e venda, somado ao novo imposto sobre a operação quando ela for tributada.
A reforma tributária não mexe no bolso do setor imobiliário em 2026, mas fixa as regras do jogo para a década. Para proprietários e investidores, o que vale acompanhar agora é a definição da alíquota de referência e a regulamentação dos redutores, porque é exatamente ali que se decide o tamanho real do imposto sobre aluguel e venda quando a transição avançar.
