O Superior Tribunal de Justiça decidiu que a locação de curta temporada em condomínio residencial, o modelo que plataformas como o Airbnb popularizaram, só é válida com autorização do próprio condomínio: a aprovação de pelo menos dois terços dos condôminos. A decisão de maio, porém, não fecha o assunto. Em junho, a Corte suspendeu em todo o país os processos que discutem o tema até fixar uma tese vinculante, o que muda o que proprietário e condomínio devem fazer agora, na prática.
O que o STJ decidiu em maio sobre o aluguel por temporada
Em 7 de maio de 2026, a Segunda Seção do STJ julgou o REsp 2.121.055, sob relatoria da ministra Nancy Andrighi, e decidiu por maioria que a locação por curta temporada em condomínio residencial depende de autorização. O raciocínio da relatora foi que a exploração recorrente do short stay, sobretudo por plataformas digitais, descaracteriza a destinação estritamente residencial da unidade: não é mais alguém morando ali, é uma atividade econômica de hospedagem rodando dentro de um prédio de moradia.
Um ponto técnico importa para quem pensa em contornar a regra trocando de plataforma ou anunciando por conta própria: o STJ classificou esses contratos como atípicos, ou seja, não são locação residencial comum nem hospedagem hoteleira, e a plataforma usada para divulgar o imóvel é irrelevante para definir a natureza jurídica. Anunciar fora do Airbnb, num grupo de WhatsApp ou direto com o hóspede não muda a análise.
Alugar um apartamento por temporada em condomínio residencial exige, hoje, a aprovação de pelo menos dois terços dos condôminos reunidos em assembleia para mudar a destinação prevista na convenção. Sem essa aprovação, a locação por curta temporada não tem respaldo, mesmo que a convenção seja omissa a respeito.
Por que a convenção manda: o quórum de dois terços
A base legal para esse quórum está no artigo 1.351 do Código Civil, que trata da alteração da convenção de condomínio e da mudança de destinação do edifício ou da unidade imobiliária. Alterar a destinação da unidade (de uso estritamente residencial para uso também comercial, caso da hospedagem por temporada) exige aprovação de no mínimo dois terços dos condôminos, não da maioria simples presente numa assembleia qualquer.
Na prática, isso significa que:
- se a convenção já proíbe expressamente o aluguel por temporada, a proibição vale e a assembleia precisaria reunir os dois terços para revertê-la;
- se a convenção é silenciosa sobre o assunto, o silêncio não equivale a autorização: para o STJ, é a atividade recorrente de hospedagem que descaracteriza o uso residencial, então a permissão explícita, aprovada pelos dois terços, é o que dá segurança jurídica ao locador;
- síndico e conselho não podem liberar ou vedar o short stay por conta própria; a mudança de destinação é matéria de assembleia, com o quórum qualificado.
O Tema 1.443: por que a decisão de maio ainda não é a palavra final
Um mês depois, em 6 de junho de 2026, a própria Segunda Seção afetou dois novos recursos, o REsp 2.272.537 e o REsp 2.272.536, ao rito dos recursos repetitivos, sob relatoria do ministro Raul Araújo. Nasceu daí o Tema 1.443, e a Corte determinou a suspensão nacional de todos os processos que discutem a mesma matéria, sejam ações individuais ou coletivas.
A questão que o Tema 1.443 vai decidir é mais estreita do que parece: se a simples cláusula de destinação residencial na convenção, sem qualquer menção explícita ao aluguel por temporada, já basta para impedir a locação de unidades por curto período via plataformas digitais. Em outras palavras, o julgamento de maio tratou de um caso concreto; o repetitivo vai fixar a tese que orienta todos os processos parecidos no país, com efeito vinculante para instâncias inferiores. Não há prazo definido para esse julgamento.
Até lá, quem tem ação em curso sobre o tema fica com o processo suspenso, aguardando a tese. Quem ainda não entrou com ação, seja para autorizar seja para proibir o short stay no prédio, segue orientado pelo entendimento fixado em maio: o aluguel por temporada precisa da aprovação de dois terços.
O que fazer se você aluga (ou pensa em alugar) por temporada
Antes de anunciar a unidade ou de continuar anunciando, o caminho prático é:
- Ler a convenção do condomínio e verificar se há cláusula sobre locação por temporada, uso comercial ou destinação exclusivamente residencial.
- Se a convenção proíbe ou é silenciosa, levar o tema à assembleia e propor formalmente a alteração da destinação, com o quórum de dois terços exigido pelo art. 1.351 do Código Civil.
- Guardar a ata da assembleia com a aprovação, porque é esse documento que sustenta a atividade caso o condomínio ou outro condômino questione depois.
- Sem a aprovação, considerar que a atividade corre risco jurídico: o condomínio pode notificar, aplicar multa por descumprimento da convenção ou buscar em juízo que a locação por temporada pare, com base no entendimento do STJ.
Vale lembrar que a discussão de convenção é distinta da tributária: quem já pratica a curta temporada em escala também precisa observar as regras de imposto que passaram a valer para o short stay, tratadas na matéria sobre a tributação do aluguel por temporada. São duas obrigações separadas, e resolver uma não dispensa a outra.
O que fazer se você é condômino ou síndico do outro lado
Para quem quer barrar a locação por temporada no prédio, o caminho espelha o do locador: levar o assunto à assembleia e buscar a aprovação (ou a manutenção) da proibição, também pelo quórum de dois terços, já que a mudança de destinação, em qualquer direção, passa pela mesma regra. Não é suficiente uma decisão informal do síndico ou uma interpretação unilateral da convenção; o STJ amarrou a questão ao rito de deliberação coletiva.
Enquanto o Tema 1.443 não é julgado, síndicos e conselhos fiscais fazem bem em documentar qualquer reclamação sobre unidades exploradas por temporada (rotatividade de hóspedes, uso de áreas comuns, ruído) para embasar uma eventual notificação ou ação, e em manter a convenção atualizada com uma cláusula clara sobre o tema, em vez de depender de uma leitura implícita da destinação residencial.
Perguntas frequentes
Preciso de autorização do condomínio para alugar meu apartamento por temporada?
Sim. Segundo o STJ, a locação por curta temporada em condomínio residencial depende da aprovação de pelo menos dois terços dos condôminos, reunidos em assembleia, alterando a destinação prevista na convenção.
A plataforma que eu uso para anunciar (Airbnb ou outra) muda alguma coisa?
Não. O STJ classificou o contrato de locação por temporada como atípico e afastou a plataforma como critério: seja Airbnb, outro aplicativo ou anúncio direto, a análise jurídica é a mesma.
Quando o STJ vai fixar a tese definitiva sobre o assunto?
Não há prazo definido. O Tema 1.443, afetado em 6 de junho de 2026 sob relatoria do ministro Raul Araújo, vai decidir se a cláusula de destinação residencial, por si só, já impede a locação por temporada, mesmo sem proibição expressa. Até lá, todos os processos sobre o tema seguem suspensos em todo o país.
A decisão de maio já muda o comportamento esperado de quem aluga e de quem administra o condomínio: a convenção deixou de ser um detalhe e virou o documento que decide se o short stay pode continuar. O que falta é a tese do Tema 1.443, que vai dizer se basta a destinação residencial genérica ou se cada condomínio precisa mesmo detalhar a proibição por escrito. Até essa definição, quem depende da renda da curta temporada faz bem em levar o tema à assembleia antes que o assunto chegue primeiro pela via judicial.
