Quem vende o imóvel com lucro descobre, quase sempre tarde, que existe um imposto sobre essa diferença: o ganho de capital. E descobre mais tarde ainda que a lei prevê isenções bem reais para essa cobrança, isenções que só funcionam para quem planeja a venda com alguma antecedência. Entender a conta antes de assinar o contrato é o que separa usar a isenção de pagar uma alíquota que dava para evitar.
O que é ganho de capital e quanto ele custa
O ganho de capital é a diferença positiva entre o valor pelo qual você vende o imóvel e o custo de aquisição declarado, o valor que consta na sua declaração de bens, somado a benfeitorias comprovadas por nota fiscal. É por isso que guardar o recibo de uma reforma não é burocracia: cada real gasto e documentado reduz o ganho tributável na hora de vender, porque aumenta o custo de aquisição contra o qual o preço de venda é comparado.
Sobre esse lucro, e só sobre ele, incide o Imposto de Renda em alíquotas progressivas: 15% sobre a parte do ganho até R$ 5 milhões, 17,5% de R$ 5 milhões a R$ 10 milhões, 20% de R$ 10 milhões a R$ 30 milhões e 22,5% acima de R$ 30 milhões. Na imensa maioria das vendas residenciais, o ganho fica abaixo dos R$ 5 milhões, então a conta na prática costuma ser 15% sobre o lucro, a menos que uma das isenções abaixo entre em cena.
As isenções que realmente existem, e onde cada uma pega
A Receita Federal lista as operações não sujeitas ao ganho de capital, e três delas cobrem a maior parte dos casos de quem vende a própria casa ou apartamento. Nenhuma é automática: o vendedor precisa se enquadrar nas condições exatas, e cada uma tem uma pegadinha que costuma pegar quem não planejou.
A isenção de bem de pequeno valor cobre o ganho de até R$ 35 mil apurado num mesmo mês. Parece pouco para um imóvel inteiro, mas tem uso real em fração ideal, terreno pequeno ou vaga de garagem com matrícula própria. A pegadinha é que o limite conta por titular: num imóvel em condomínio entre pessoas sem vínculo conjugal, cada dono soma o próprio limite de R$ 35 mil sobre sua parte; já no casal em comunhão de bens, o teto vale sobre o imóvel como um todo, não dobra por causa dos dois nomes na matrícula.
A isenção do reinvestimento é a mais usada e a mais mal compreendida. Prevista no artigo 39 da Lei 11.196/2005, ela isenta o ganho de quem vende um imóvel residencial e aplica o valor recebido na compra de outro imóvel residencial no Brasil, dentro de 180 dias contados da assinatura do contrato de venda. A trava que quase ninguém lembra: só pode ser usada uma vez a cada cinco anos. E tem mais uma pegadinha dentro da pegadinha: reinvestir só parte do dinheiro isenta só essa parte, o restante paga imposto proporcional. Vender por R$ 800 mil e comprar um imóvel de R$ 500 mil isenta 62,5% do ganho, não o ganho inteiro.
A isenção do imóvel único é a mais restritiva das três. Vale para quem vende, por até R$ 440 mil, o único imóvel que possui, seja casa, apartamento, terreno ou imóvel comercial, urbano ou rural. A condição que derruba o benefício de muita gente: não pode ter feito nenhuma outra venda de imóvel, tributada ou não, nos cinco anos anteriores. Como na isenção de pequeno valor, o teto de R$ 440 mil também conta por titular em imóvel de mais de um dono fora da comunhão conjugal.
| Isenção | Limite ou condição | Prazo ou trava | Pegadinha |
|---|---|---|---|
| Bem de pequeno valor | Ganho de até R$ 35 mil no mês | Conta por titular, mês a mês | Em condomínio, cada dono soma o próprio limite; no casal em comunhão, o teto é sobre o bem inteiro |
| Reinvestimento (art. 39, Lei 11.196/2005) | Sem limite de valor do imóvel | 180 dias da assinatura; só 1 vez a cada 5 anos | Reinvestir menos que o total isenta só a parte reinvestida, o resto paga imposto |
| Imóvel único | Venda de até R$ 440 mil | Nenhuma outra venda de imóvel nos últimos 5 anos | Vale por titular quando há mais de um dono fora do casamento |
Ainda que isento, a venda entra na declaração
Um engano comum é achar que operação isenta é operação que some da declaração. Não é. Mesmo quem usa a isenção do reinvestimento precisa informar a venda e a compra na declaração anual, porque é ali que a Receita confere se as condições do benefício foram cumpridas. Quando há imposto a pagar, ele não espera a declaração do ano seguinte: vence no último dia útil do mês seguinte ao da venda, e o cálculo é feito no programa GCAP (Ganhos de Capital), aplicativo gratuito da própria Receita Federal.
Para o IRPF 2026, quem entregar a declaração de ajuste anual segue a Instrução Normativa RFB nº 2.312, de 13 de março de 2026, com prazo de entrega de 23 de março a 29 de maio. Se a venda do imóvel aconteceu no ano-calendário anterior, com ou sem isenção, é nessa declaração que ela precisa aparecer.
O que a reforma tributária muda, e o que não muda, para quem vende
A reforma tributária redesenhou boa parte da tributação sobre imóveis, com redutores específicos para locação e venda dentro do novo IBS/CBS, mas esse regime mira quem atua no mercado imobiliário como atividade econômica, não o proprietário comum vendendo a própria casa. Segundo análise publicada pela Conjur sobre compra e venda de imóveis na reforma tributária, a pessoa física só vira contribuinte do IBS/CBS quando realiza mais de três vendas de imóveis num ano ou vende imóvel que ela mesma construiu nos últimos cinco anos.
Quem vende o próprio imóvel de forma eventual, fora desses critérios, continua fora do IBS/CBS. Para esse vendedor, a conta da venda segue exatamente como sempre foi: Imposto de Renda sobre o ganho de capital, nas alíquotas e isenções descritas acima, mais o ITBI cobrado pelo município na transferência, o mesmo imposto que entra na conta de escritura, registro e custos de cartório de quem compra o imóvel do outro lado da negociação. A reforma tributária mexe com força em quem constrói e revende como negócio; para quem vende a casa em que morou, a regra do jogo continua sendo a mesma de sempre.
Perguntas frequentes
Quanto de imposto pago ao vender um imóvel com lucro?
Depende do tamanho do ganho e de você se enquadrar em alguma isenção. Sem isenção, a alíquota é de 15% sobre o ganho até R$ 5 milhões, subindo para 17,5%, 20% e 22,5% em faixas de ganho maiores. O imposto incide só sobre o lucro, nunca sobre o valor total da venda.
Vendi meu único imóvel por menos de R$ 440 mil, preciso pagar imposto?
Provavelmente não, desde que esse seja realmente o único imóvel que você possui e que você não tenha vendido nenhum outro imóvel, isento ou tributado, nos cinco anos anteriores. Ainda assim, a operação precisa constar na declaração de Imposto de Renda.
Comprei outro imóvel com o dinheiro da venda, ainda preciso declarar?
Sim. A isenção do reinvestimento, prevista no artigo 39 da Lei 11.196/2005, exige que a compra do novo imóvel residencial aconteça em até 180 dias e só pode ser usada uma vez a cada cinco anos, mas o uso do benefício continua dependendo de você informar as duas operações na declaração anual.
A reforma tributária vai me cobrar mais imposto quando eu vender minha casa?
Não, se a venda for eventual, fora da atividade de construir e revender imóveis. Quem vende o próprio imóvel sem habitualidade fica de fora do IBS/CBS e continua pagando apenas o Imposto de Renda sobre o ganho de capital e o ITBI, como sempre pagou.
Vender um imóvel com lucro nunca é só definir um preço e assinar o contrato. É também uma decisão tributária, e as isenções que a lei oferece recompensam quem se planeja com antecedência, não quem procura a regra depois que o dinheiro já mudou de mão. Vale a pena checar o enquadramento em cada isenção antes de fechar negócio, porque a diferença entre pagar 15% sobre o ganho e não pagar nada costuma se decidir em detalhes como um prazo de 180 dias ou uma venda esquecida de cinco anos atrás.
