Comprar o imóvel, pagar o vendedor e receber as chaves não faz de ninguém o dono no papel. Faltam duas etapas que a maioria de quem compra confunde: a escritura e o registro. Não são sinônimos nem alternativas, são passos diferentes do mesmo processo, com funções, cartórios e custos próprios. Entender a diferença entre escritura e registro evita o erro que mais sai caro: achar que o negócio está fechado quando, juridicamente, ele ainda não está.
A diferença em uma frase: a escritura formaliza o acordo de compra e venda no cartório de notas, e o registro leva esse acordo à matrícula do imóvel, no cartório de registro de imóveis, transferindo de fato a propriedade. Sem registro, o comprador tem um contrato, não um imóvel no próprio nome.
O que é a escritura
A escritura pública é o documento que formaliza a vontade das partes, lavrado por um tabelião no Cartório de Notas (o Tabelionato de Notas). Nela, vendedor e comprador declaram, com fé pública, as condições do negócio: quem vende, quem compra, qual o imóvel, por quanto e como será pago. A fé pública do tabelião dá ao ato presunção de legalidade e segurança jurídica para os dois lados.
Na maioria das compras, a escritura pública é obrigatória. O Código Civil exige escritura pública para imóveis acima de 30 salários mínimos (artigo 108), faixa que abrange praticamente qualquer imóvel urbano. Abaixo desse valor, ou em situações específicas como o financiamento (que veremos adiante), o negócio pode ser feito por instrumento particular.
O ponto que confunde é justamente este: ter a escritura em mãos ainda não faz de você o proprietário. Ela prova que houve o acordo, mas a transferência da propriedade só acontece na etapa seguinte.
O que é o registro
O registro é o ato que efetivamente transfere a propriedade. Ele é feito no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição onde fica o bem e consiste em averbar a transação na matrícula do imóvel, o histórico oficial que concentra tudo o que já aconteceu com aquele bem: donos anteriores, hipotecas, penhoras, alienações.
A regra está no Código Civil: a propriedade se transfere entre vivos mediante o registro do título no Registro de Imóveis (artigo 1.245). E o parágrafo seguinte é taxativo: enquanto o título não for registrado, o vendedor continua sendo, para a lei, o dono do imóvel. Daí a frase que resume tudo no mercado: quem não registra não é dono.
Na prática, isso significa que pular ou adiar o registro abre a porta para problemas sérios. O imóvel pode ser penhorado por uma dívida do antigo dono, entrar em um inventário que não é o seu ou, no pior cenário, ser vendido de novo. Entre dois compradores com escritura do mesmo imóvel, vira proprietário quem registra primeiro.
A ordem das etapas e o ITBI
Antes da escritura entra um terceiro personagem: o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), cobrado pelo município sempre que um imóvel muda de dono. Sem o comprovante de pagamento do ITBI, o tabelião não lavra a escritura e o cartório não faz o registro. A sequência, na prática, é esta:
- Pague o ITBI na prefeitura (ou na rede conveniada), calculado sobre o valor da transação.
- Lavre a escritura pública no Cartório de Notas, já com o ITBI quitado.
- Leve a escritura ao Cartório de Registro de Imóveis para o registro na matrícula.
Só ao final do passo 3 a propriedade está, de fato, no nome do comprador.
Quanto custa escritura e registro
Os custos de escritura e registro não são iguais em todo o país. Cada estado define os emolumentos (as taxas de cartório) por uma tabela própria, proporcional ao valor do imóvel, então o mesmo apartamento custa mais para escriturar e registrar em um estado do que em outro. O ITBI, por sua vez, é municipal e costuma ficar entre 2% e 3% do valor da transação, conforme a cidade.
Somando as três contas, a regra prática é reservar algo em torno de 4% a 5% do valor do imóvel para os custos de transferência, além do preço de compra. Em um imóvel de R$ 500 mil, isso representaria de R$ 20 mil a R$ 25 mil a separar para impostos e cartório.
| Etapa | Onde se paga | Custo aproximado |
|---|---|---|
| ITBI | Prefeitura (município) | Cerca de 2% a 3% do valor |
| Escritura | Cartório de Notas | Tabela de emolumentos do estado |
| Registro | Cartório de Registro de Imóveis | Tabela de emolumentos do estado |
Há um alívio importante para quem compra a casa própria com crédito: a primeira aquisição de imóvel residencial financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH) tem direito a 50% de desconto nos emolumentos de escritura e registro, benefício previsto na Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973). A economia não é pequena e vale conferir o enquadramento antes de pagar.
Quem financia: o contrato no lugar da escritura
No financiamento imobiliário, a etapa da escritura muda de forma. A Lei 4.380/1964 permite que o contrato de financiamento seja firmado por instrumento particular com força de escritura pública: o próprio contrato do banco substitui a escritura lavrada no Cartório de Notas, o que poupa uma etapa e um custo.
O que não muda é o registro. Mesmo financiado, o contrato precisa ser levado ao Cartório de Registro de Imóveis para que a compra, e a garantia do banco (a alienação fiduciária), entrem na matrícula. É no registro que se reúnem a transferência ao comprador e a garantia ao credor. Não à toa, a lista de documentos para financiar o imóvel inclui a matrícula atualizada e as certidões: tudo converge para esse registro final.
Os erros mais caros de quem compra
O tropeço mais comum, e mais oneroso, é parar na escritura (ou pior, em um simples contrato de compra e venda) e não registrar. É o famoso contrato de gaveta: o comprador paga, ocupa o imóvel, mas a propriedade segue no nome do vendedor na matrícula. Se o vendedor contrair dívidas, o imóvel pode ser penhorado; se falecer, entra no inventário dele; se agir de má-fé, pode vendê-lo outra vez. O contrato de gaveta não transfere a propriedade, e desfazer a confusão depois costuma custar mais do que o registro teria custado no início.
Outro descuido é não incluir os custos de cartório no orçamento. Quem calcula só a entrada e a parcela do financiamento esquece dos 4% a 5% de ITBI, escritura e registro, e leva o susto na reta final. Vale considerá-los desde a simulação, sobretudo em decisões de compra como imóvel na planta ou pronto, em que o momento de pagar esses custos também muda.
Perguntas frequentes
Comprei e tenho a escritura. Já sou o dono?
Ainda não. A escritura formaliza o acordo, mas a propriedade só se transfere com o registro na matrícula, no Cartório de Registro de Imóveis. Enquanto não houver registro, para a lei o vendedor continua sendo o dono do imóvel.
Quanto custa, somando tudo, escritura e registro?
Depende do estado e do município, porque os emolumentos de cartório seguem tabelas estaduais e o ITBI é municipal. Como regra prática, reserve de 4% a 5% do valor do imóvel para ITBI, escritura e registro juntos. Quem financia o primeiro imóvel pelo SFH tem 50% de desconto nos emolumentos.
Quem financia precisa fazer escritura?
Em geral, não separadamente. O contrato de financiamento, por instrumento particular, tem força de escritura pública pela Lei 4.380/1964. Mas o registro continua obrigatório: o contrato precisa ir à matrícula no Cartório de Registro de Imóveis.
O que é contrato de gaveta e por que é arriscado?
É a compra firmada apenas entre as partes, sem escritura registrada. O comprador paga e usa o imóvel, mas a propriedade segue no nome do vendedor. Isso o expõe a penhora por dívidas do vendedor, a inventário e até à revenda do mesmo imóvel. Regularizar depois costuma ser mais caro e demorado do que registrar na hora.
A confusão entre escritura e registro tem um custo concreto: é a diferença entre ter um papel que comprova a compra e ter o imóvel efetivamente no seu nome. A escritura abre o caminho; o registro fecha o negócio. Antes de comemorar a compra, vale tratar o registro como parte inseparável dela e reservar no orçamento os custos de cartório desde o começo. No mercado imobiliário, o dono não é quem tem a chave nem quem guarda o contrato, é quem está na matrícula.
