Quem comprou um apartamento na planta e viu a Selic cair nos últimos meses esperava algum alívio na parcela, mas para grande parte desses compradores isso não acontece. Enquanto o imóvel ainda está em obra, o saldo devedor não é corrigido pelos juros do financiamento nem pela inflação oficial: é o INCC (Índice Nacional de Custo da Construção), calculado mensalmente pela FGV, quem reajusta a dívida, e em 2026 ele está rodando bem acima do IPCA.
Como o INCC entra na conta antes da parcela do mês
Durante a fase de obra, o contrato de compra na planta em geral não segue o sistema de amortização do financiamento bancário tradicional. O comprador paga parcelas mensais à incorporadora, calculadas sobre o preço total da unidade, e a cada vencimento acontece a mesma sequência: primeiro o saldo devedor é atualizado pela variação do índice contratual (o INCC, na maioria dos casos), depois o valor da parcela do mês é abatido desse saldo já corrigido. Quando o índice sobe mais rápido do que o ritmo de amortização, o saldo que falta pagar cresce em vez de encolher, mesmo com todas as parcelas em dia.
É por isso que a queda da Selic, que já vem baixando o custo de quem financia direto com o banco, não muda nada nessa fase da obra: o financiamento bancário só começa, de fato, na entrega das chaves. Antes disso, quem dá as cartas é o índice da construção, não o Banco Central. Esse mecanismo é um dos pontos que mais pesam na comparação entre comprar na planta ou pronto: o preço de entrada menor da planta vem com esse risco de correção embutido.
O INCC-M de 2026: seis meses seguidos pressionados
O INCC-M, versão mensal do índice calculada pela FGV/IBRE, acumula 6,71% em 12 meses até junho de 2026, resultado divulgado em 25 de junho. O próximo dado, referente a julho, sai em 28 de julho. Olhando mês a mês, o índice não deu trégua em nenhum momento do primeiro semestre:
| Mês (2026) | Variação mensal | Acumulado 12 meses |
|---|---|---|
| Janeiro | 0,63% | 6,01% |
| Fevereiro | 0,34% | 5,83% |
| Março | 0,36% | 5,81% |
| Abril | 1,04% | 6,28% |
| Maio | 0,77% | 6,82% |
| Junho | 0,85% | 6,71% |
Abril foi o mês de maior salto na série da FGV, com variação mensal de 1,04%. A CBIC, em seu próprio boletim, também apontou abril como um mês fora da curva: registrou o INCC-M em 1,4% naquele mês, a maior elevação mensal do índice desde junho de 2022. As duas leituras partem de fontes diferentes, mas contam a mesma história: o custo de construir acelerou de forma incomum na virada do primeiro para o segundo trimestre.
Por que o índice está pressionado: insumos caros e mão de obra em falta
Dois fatores explicam a pressão sobre o INCC neste ano, segundo o mapeamento da CBIC. O primeiro é o preço dos insumos: o índice que mede o custo médio dos materiais de construção chegou a 68,4 pontos no primeiro trimestre de 2026, o maior patamar desde o segundo trimestre de 2022. O segundo, e mais decisivo, é a mão de obra: o custo do trabalho na construção civil subiu 8,82% nos 12 meses encerrados em março de 2026, bem acima da inflação oficial medida pelo IPCA no mesmo período, de 4,14%.
Essa disparada da mão de obra tem uma explicação direta: o setor está contratando. O emprego na construção civil cresceu quase 19% no primeiro trimestre de 2026 na comparação com o mesmo período do ano anterior, e o salário médio de admissão em março ficou em R$ 2.551,69. Mais gente contratada, com salário maior, empurra o custo da obra e, por consequência, o índice que corrige o saldo devedor de quem comprou na planta.
Esse cenário levou a própria CBIC a reduzir a projeção de crescimento do setor em 2026, de 2% para 1,2%, abaixo até da expectativa para o PIB nacional, de 1,9%. A entidade atribui o corte aos juros ainda altos e ao efeito inflacionário da alta do petróleo e dos combustíveis sobre o custo da obra.
O gatilho: o índice muda na entrega das chaves
A correção pelo INCC não é permanente. Ela vale só durante a fase de obra, entre a assinatura do contrato e a entrega das chaves. A partir daí, o saldo devedor que sobrar migra para o financiamento bancário propriamente dito e passa a ser corrigido pelas regras desse contrato, normalmente TR mais juros, dentro de um sistema de amortização como SAC ou Price. É o momento em que o comprador troca um índice atrelado ao custo da construção por um índice atrelado ao crédito bancário, e vale a pena conferir com antecedência, direto no contrato de compra, qual é esse gatilho e qual índice assume dali para a frente. Contratos diferentes marcam esse momento de formas diferentes: alguns usam a data de entrega das chaves prevista, outros o habite-se, outros a assinatura do contrato de financiamento com o banco.
Na prática: como se proteger da alta do INCC
- Calcule a parcela com folga, não com o valor de hoje: simule o que aconteceria se o INCC seguisse subindo no ritmo dos últimos seis meses até a entrega das chaves.
- Amortize sempre que puder durante a obra: cada real que reduz o saldo antes do próximo reajuste é um real a menos sujeito à correção do mês seguinte.
- Confira, no contrato de compra, qual índice corrige o saldo durante a obra e em que momento ele muda para outro na entrega das chaves.
- Acompanhe a divulgação mensal do INCC-M pela FGV: um índice em aceleração é sinal para reforçar a reserva destinada à parcela do mês seguinte.
O quadro de 2026 reforça uma lição que vale para qualquer comprador na planta: a Selic é só metade da conta. Enquanto durar a obra, quem manda no tamanho da parcela é o custo de construir, e por ora ele segue subindo mais rápido do que a inflação que o resto da economia sente no bolso.
