Depois de optar por financiar o imóvel em vez de fazer um consórcio e de escolher o banco e a taxa, vem uma última decisão que mexe direto no tamanho da sua parcela: SAC ou Price. Os dois são sistemas de amortização, a fórmula que define quanto do saldo devedor você quita a cada mês e, por consequência, quanto paga de juros até o fim do contrato. Não existe um vencedor universal: a melhor escolha depende do seu fluxo de caixa e dos seus planos com o imóvel.
O que é o sistema de amortização
Amortizar é abater o valor que você ainda deve. Em todo financiamento, cada parcela tem duas partes: uma fatia de amortização, que reduz o saldo devedor, e uma fatia de juros, calculada sobre o saldo que ainda resta. O sistema de amortização é a regra que define como essas duas partes se dividem mês a mês. SAC e Price são as duas regras usadas no crédito imobiliário brasileiro, e a escolha entre elas muda o desenho da parcela do primeiro ao último pagamento.
A diferença em uma frase: no SAC a parcela começa mais alta e diminui ao longo do tempo, com menos juros no total; na Tabela Price a parcela é fixa do começo ao fim, mais previsível, mas o total de juros sai maior.
Como funciona o SAC (Sistema de Amortização Constante)
No SAC, sigla de Sistema de Amortização Constante, a fatia de amortização é igual em todas as parcelas. Você divide o valor financiado pelo número de meses e abate sempre o mesmo pedaço do saldo. Em um financiamento de R$ 300 mil em 30 anos (360 meses), por exemplo, a amortização fica em torno de R$ 833 por mês do início ao fim, que é o valor financiado dividido pelo número de parcelas.
Como os juros incidem sobre o saldo devedor e esse saldo cai de forma constante, a parte de juros de cada parcela vai encolhendo. O resultado é uma prestação que começa mais alta, a maior de todo o contrato, e diminui mês a mês. No fim das contas, como você derruba o saldo mais rápido, o total de juros pago é menor que na Price. A contrapartida é exigir mais fôlego no orçamento logo no começo, justamente quando as parcelas pesam mais.
Como funciona a Tabela Price
A Tabela Price, também chamada de sistema francês de amortização, parte da lógica oposta: a parcela é calculada para ter o mesmo valor do primeiro ao último mês. Para manter a prestação constante enquanto o saldo devedor diminui, a composição interna se inverte ao longo do tempo. No início, quase tudo na parcela é juros e só uma fração pequena amortiza o saldo; aos poucos, a fatia de juros recua e a de amortização cresce.
Essa estabilidade tem dois lados. A favor, a previsibilidade: a prestação não muda de patamar, o que facilita o planejamento e cabe em quem precisa de uma parcela inicial menor para o crédito ser aprovado. Contra, o custo: como o saldo devedor cai mais devagar no começo, os juros incidem por mais tempo sobre um montante maior, e o total pago ao fim do contrato supera o do SAC. A própria Caixa explica as diferenças entre os sistemas de amortização e reforça que não há sistema melhor no absoluto: a decisão depende do perfil de cada comprador.
SAC ou Price: a comparação lado a lado
Colocando os dois sistemas frente a frente, o trade-off aparece com clareza. O SAC troca um começo mais apertado por economia de juros no total; a Price troca previsibilidade e parcela inicial menor por um custo final maior.
| Característica | SAC | Tabela Price |
|---|---|---|
| Parcela ao longo do tempo | Começa mais alta e diminui | Fixa do início ao fim |
| Amortização mensal | Constante | Crescente |
| Total de juros no contrato | Menor | Maior |
| Perfil indicado | Aguenta parcela inicial maior | Prioriza previsibilidade e início mais leve |
Uma ressalva técnica vale para os dois sistemas: no financiamento imobiliário, as parcelas costumam ser corrigidas pela TR (Taxa Referencial). Ou seja, mesmo na Price a prestação não é cravada em reais para sempre, ela é fixa na fórmula e pode oscilar com a atualização do saldo. E o número que de fato mede o peso da dívida não é a taxa de juros isolada, e sim o CET (Custo Efetivo Total), que reúne juros, seguros obrigatórios e tarifas, como detalhamos na análise sobre o financiamento imobiliário em 2026.
Qual sistema de amortização escolher
A decisão entre SAC ou Price não tem resposta única, mas alguns critérios ajudam a inclinar a balança.
O SAC costuma compensar para quem tem fôlego no orçamento no início e quer pagar menos juros ao longo das décadas de contrato. Ele também combina bem com quem pretende amortizar o saldo antecipadamente: como o SAC já reduz o saldo devedor mais rápido, casa com quem planeja usar o FGTS ou um dinheiro extra para abater a dívida antes do prazo e encurtar o financiamento.
A Price tende a fazer mais sentido para quem precisa de uma parcela inicial menor para enquadrar a renda na aprovação do crédito, já que o banco costuma dimensionar o comprometimento de renda pela primeira prestação, ou para quem valoriza a previsibilidade de saber quanto vai pagar. Uma parcela mais leve no começo pode ser justamente o que viabiliza a aprovação dentro do orçamento da família.
Pesa ainda o regime do crédito. Dentro do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), com juros limitados por lei e uso do FGTS, boa parte dos contratos, sobretudo na Caixa, traz o SAC como sistema padrão, embora o comprador costume poder optar pela Price. Por isso vale perguntar qual sistema está sendo aplicado na simulação: a parcela que aparece na proposta muda conforme essa escolha.
Perguntas frequentes
SAC ou Price paga menos juros?
No total do contrato, o SAC. Como ele reduz o saldo devedor mais rápido, os juros incidem sobre um valor menor ao longo do tempo, e a soma paga ao fim fica abaixo da Price. A Price compensa no curto prazo, com a parcela inicial menor, não no custo total da dívida.
A parcela da Price é mesmo fixa?
É fixa na fórmula, mas no financiamento imobiliário costuma ser corrigida pela TR (Taxa Referencial), então pode variar um pouco ao longo do contrato. A previsibilidade da Price está na estrutura da parcela, não em um valor imutável em reais.
Posso trocar de Price para SAC depois de assinar?
A troca de sistema depois da contratação não é automática e depende da política do banco; nem toda instituição permite. Por isso o momento de decidir é antes de assinar. Para quem já está com o contrato em andamento e quer condição melhor, o caminho costuma ser a portabilidade do crédito para outro banco.
Como simular a parcela nos dois sistemas?
Peça ao banco a simulação no SAC e na Price com o mesmo valor, prazo e taxa, e compare lado a lado. Para conferir a conta por conta própria, a Calculadora do Cidadão do Banco Central ajuda a estimar a prestação de um financiamento com prestações fixas, que é o caso da Price.
No fim, escolher entre SAC ou Price é menos sobre qual sistema é “melhor” e mais sobre qual conversa com o seu momento: quanto cabe na parcela hoje, quanto você quer economizar de juros ao longo de vinte ou trinta anos e se há chance de amortizar antes do prazo. O caminho mais seguro é o de sempre no crédito imobiliário: simular os dois sistemas com os mesmos números, olhar o CET completo em vez da primeira parcela isolada e decidir com a calculadora na mão, não pela intuição.
