O novo teto do SFH subiu de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões, a primeira correção do limite em sete anos. Na prática, imóveis de valor mais alto voltam a caber no Sistema Financeiro da Habitação (SFH), o regime de financiamento com juros mais baixos e uso do FGTS. A mudança vem acompanhada de outra, estrutural: a parcela da poupança que os bancos são obrigados a aplicar no crédito imobiliário, hoje em 65%, sobe gradualmente até 100% em 2027.
O que muda com o novo teto do SFH
O SFH é a faixa “protegida” do financiamento imobiliário no Brasil. Quem compra dentro do teto acessa juros limitados por lei (12% ao ano mais TR), pode usar o saldo do FGTS na entrada ou na amortização e conta com regras mais favoráveis de quitação. Acima do teto, a compra cai no Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), sem limite de juros e, na maioria dos casos, sem FGTS.
Ao elevar o limite para R$ 2,25 milhões, o governo recoloca uma fatia relevante do estoque urbano dentro do regime barato. Sete anos de inflação e de valorização do metro quadrado tinham empurrado boa parte dos imóveis de capitais para fora do SFH; a correção apenas devolve ao limite o poder de compra que ele perdeu.
<text x="0" y="36" font-size="15" font-weight="600" fill="var(--color-foreground-primary)">Novo teto</text>
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<text x="540" y="36" font-size="15" font-weight="700" fill="var(--color-foreground-primary)">R$ 2,25 mi</text>
<text x="0" y="86" font-size="15" fill="var(--color-foreground-secondary)">Teto anterior</text>
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<text x="413" y="86" font-size="15" fill="var(--color-foreground-secondary)">R$ 1,5 mi</text>Por que a poupança 100% no crédito muda o funding
O teto define quem entra; o funding define quanto dinheiro existe para emprestar. Boa parte do crédito habitacional do SFH é financiada pela caderneta de poupança, dentro do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE). Pela regra atual, cada banco precisa direcionar 65% dos depósitos de poupança a financiamentos imobiliários. A decisão de elevar essa exigência até 100% em 2027 obriga as instituições a empurrar uma parcela maior dessa reserva para o crédito à habitação.
O efeito esperado é manter o volume de recursos baratos disponível justamente quando a poupança perde depósitos para aplicações de renda fixa mais rentáveis. É a mesma engrenagem que sustenta a projeção de alta no crédito imobiliário em 2026: sem funding suficiente, o teto maior seria letra morta, porque não adianta autorizar o financiamento se falta dinheiro na ponta para concedê-lo.
SFH ou SFI: qual regime se aplica ao seu imóvel
A diferença entre os dois sistemas é o que torna o teto tão decisivo para o bolso. O resumo:
| Característica | SFH (até R$ 2,25 mi) | SFI (acima do teto) |
|---|---|---|
| Juros | Limitados por lei | Livres, definidos pelo banco |
| Uso do FGTS | Permitido | Em geral, não |
| Perfil | Médio e alto padrão | Alto e altíssimo padrão |
Na prática, um imóvel de R$ 2 milhões que até então só podia ser financiado pelo SFI, com taxa livre e sem FGTS, passa a caber no SFH. A diferença de juros entre os dois regimes, ao longo de duas ou três décadas de contrato, costuma pesar bem mais do que qualquer desconto pontual de campanha.
Quem ganha com a mudança
A leitura do mercado é que a procura mais aquecida vem do comprador de médio e alto padrão, exatamente a faixa de preço que tinha sido empurrada para fora do SFH pela falta de correção. Esse público volta a poder usar o FGTS e a taxa limitada em compras que antes só existiam no SFI.
Vale lembrar que o teto define o valor do imóvel, não a taxa que você vai pagar. O custo do crédito segue preso à dinâmica da Selic e ao repasse de cada banco, como detalhamos na análise sobre o financiamento imobiliário em 2026. O novo teto amplia o acesso ao regime barato; ele não substitui a comparação entre instituições.
O que observar daqui para frente
Para quem planeja comprar na faixa recém-incluída, dois cuidados continuam valendo. Primeiro, confirmar o enquadramento: estar abaixo do teto é condição necessária, mas o banco ainda analisa renda, comprometimento e o porcentual financiável (o LTV) caso a caso. Segundo, comparar o Custo Efetivo Total (CET), e não só a taxa de vitrine, porque seguro, tarifas e a TR entram na conta final da parcela.
O risco a acompanhar está do lado do funding. Direcionar 100% da poupança ao crédito imobiliário só sustenta o volume se a própria caderneta não encolher rápido demais com a migração para a renda fixa. Se a captação cair, o teto maior abre a porta, mas a fila por recursos baratos pode ficar mais longa. Por ora, a combinação de limite corrigido e funding reforçado joga a favor de quem pretende financiar dentro do SFH em 2026.
